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[风险剖析]更可怕的是开发商资金链断裂 |
2008年07月24日 《东方早报》
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究竟有多少人会走上断供的路，早报记者在采访中发现，真正走极端的人并不多。
实际上，如今一些楼盘的业主集体断供，是把矛头指向了开发商。在央视曝光的楼盘英郡年华，已经有十多名业主断供。“我们都是普通的自住客，我们希望开发商能够重视我们的问题。”一名购房者的话显现出了此次业主断供潮中的利益关系。
真正断供比例很小
坤祥投资副总柯学斌在房地产开发界人源广泛，在他看来，大量购房者实际上将断供作为了一种与开发商谈条件的手段，对于一手楼盘的开发商来讲，销售时，由于按揭贷款时房产还不具备抵押资格，开发商必须和按揭银行签订担保合同，明确在楼盘办理完产证之前，开发商必须对这笔贷款进行担保，在此期间一旦出现房贷违约，则开发商必须将所抵押的房产进行回购。
这种情况下，业主往往只是针对开发商而非针对银行，以此次集体断供的碧水龙庭而言，多名购房者表示，谁也不想自己辛苦一辈子的积蓄付之东流，只要开发商改善环境被给予一定补偿，他们还是愿意收房并入住。
柯学斌称，对于大部分购房者而言，还是非常清楚断供之后的代价的，总的看来，真正的断供比例绝对不可能形成“断供潮”的程度。
有业内人士算了一笔账。截至今年5月，央行深圳中心支行公布的深圳金融机构5月份经营数据：个人住房贷款余额为2291.85亿元。整个深圳房贷余额的2291亿元，能够有多少是有风险的呢？2005年央行提高首付以前，房贷最低首付是二成（这部分贷款一是贷款人还款已经至少3年时间，加上首付，银行承担的风险已经很少；二是这部分房屋，到目前为止，至少都增值一倍以上，因而是不可能存在危机的），到2007年10月开始针对第二套住宅提高到四成，银行所承担的，只是60％的风险。
需要指出的是，即便目前房价下跌幅度最大的深圳，其价格也只不过是跌回一年之前的价格，蒸发的只是虚高的泡沫，存在负资产可能的只是极少数人。一年之前购买的房屋，并不存在负资产问题，而就算是在楼市泡沫最高的时候购买的那一批人，在2007年10月以后，其房屋需要支付4成首付，房价跌三分之一，房屋至少还有一成首付，加上近期的月供，银行还是没有任何风险。
也就是说，深圳房贷的风险，主要存在于2007年下半年以来买房的人，房贷周期大部分为20年，深圳总的贷款余额才2291亿元，2007年下半年以来所放的贷款，所占比例极小。中国人民银行深圳中心发布的最新统计数据显示，5月末个人住房贷款的不良率只比年初轻微上升了0.04%达0.67%，不良贷款余额截至今年5月为13.36亿元左右。
深圳大学国际金融研究所所长国世平也表示，断供不会太严重，最近传言的数据有些夸大。
从经验来看，个人房贷问题并不会给金融系统带来特别巨大的问题。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。香港金融管理局披露共有105679宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，但尽管如此，当年香港银行整体的不良个贷率也仅有2%。在所有的负资产按揭中，以断供收尾的情况仅是少数。香港中原集团主席施永青先生在近期的一次媒体采访中分析香港人在负资产的情况下继续供楼的原因时，表示这主要得益于香港的信用体系，“他是跑不掉的，银行要追他的，他就想办法继续供”，银行要告到他破产为止的，所以如果还有钱就不敢断供。
深圳1997年曾现断供
早报记者在采访中发现，相比于业主断供带来的风险，开发商资金链断裂所带来的风险更大。
早在1997年，深圳就曾经出现过断供的情形，只是当时并没有引起全国关注。当时的情况是，由于开发商资金链断裂，大量死亡后，留下大量烂尾楼，导致楼市一蹶不振。
断供潮爆出一个月来，深圳楼市继续受挫。7月1日至20日深圳一手房日均成交仅76套，比5月、6月的日均成交量（130套）减少42%。开发商正面临更严峻的考验。
2008年1月至4月，深圳土地出让市场继续了去年下半年开始的萎靡。三场居住性用地拍卖，共拍卖10宗，仅成交3宗。
一名小地产商最近刚代理一幅中心城区土地，他告诉记者，这一地块如今“价格非常划算”。
到目前为止，深圳暂时没有新的烂尾楼出现，一名地产商告诉记者，今年下半年还有数十个新盘即将推出市场，而最近这一阶段正是他们最最紧张的时候，原本指望巨额投入之后可以取得资金入账，却没有想到卖房成为难题。
为了加速销售，深圳市场上已经出现了超高的代理费用，一名代理商告诉记者，部分楼盘愿意支付销售额3％的代理费以求加快销售速度，更有甚者，开始有开发商以亏本的价格卖楼，以解决燃眉之急。
目前来看，如果楼市继续冷淡，则出现新烂尾楼的可能性正变得越来越高。“相对于单个业主的断供，开发商数十亿资产的烂尾所带来的损失可能更为巨大。”
深圳房价下降通道
2008年01月 15080.23元/平米
2008年02月 16314.58元/平米
2008年03月 13618.42元/平米
2008年04月 11962.08元/平米
2008年05月 11014.14元/平米
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